Loteamento irregular: como saber se um loteamento é regular antes de comprar

O que é loteamento irregular

Um loteamento irregular é aquele que não cumpre todas as etapas exigidas pela Lei 6.766/79, a lei federal do parcelamento do solo urbano. Pela lei, todo loteamento precisa ter o projeto aprovado pela Prefeitura, ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis e receber as obras previstas no projeto.

Loteamento irregular e loteamento clandestino: qual a diferença

O loteamento clandestino nunca passou pela Prefeitura: alguém dividiu a terra e começou a vender. O irregular chegou a ser aprovado, mas parou no meio do caminho. Para quem compra, o risco é parecido: pagar o lote e não conseguir a escritura.

O que é um loteamento regularizado

É o loteamento que já foi irregular e depois cumpriu as etapas que faltavam. A Lei 6.766/79 permite que a Prefeitura regularize o loteamento e cobre os custos de quem deixou de fazer. Depois disso, cada lote ganha a sua matrícula.

Os 6 documentos que provam que um loteamento é regular

Seis documentos mostram se o loteamento está em ordem. Peça todos antes de assinar. Uma loteadora regular entrega esses dados sem dificuldade.

O quadro-resumo é a primeira página do contrato de compra de lote. Ele traz o preço, as parcelas, o reajuste e as regras de desistência, e a lei exige que esteja logo no início do contrato.

Como consultar a matrícula do lote pela internet

A matrícula é o registro do lote no Cartório de Registro de Imóveis, com número próprio: funciona como a certidão de nascimento do terreno. Ela pode ser conferida pela internet, porque os cartórios de registro de imóveis do Brasil atendem pela plataforma nacional do Registro de Imóveis, mantida pelo ONR, o Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis.

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   Peça o número da matrícula e o nome do cartório ao vendedor.
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   Acesse a plataforma e escolha a cidade e o cartório do loteamento.
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   Solicite a certidão de matrícula. O serviço é pago, e a certidão chega em formato digital.
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   Confira na certidão o dono, a área do lote e se há penhora, hipoteca ou ação registrada.

Sinais de alerta antes de fechar negócio

Alguns sinais aparecem antes mesmo de olhar os documentos. Se notar um deles, pare e confira tudo com calma.

• Sem número de matrícula

  O vendedor não informa a matrícula ou diz que ela sai depois.

• Só contrato de gaveta

  Venda feita só com recibo, sem quadro-resumo.

• Preço muito abaixo da região

  Lote bem mais barato que os vizinhos, sem explicação.

• Pressa para assinar

  Pedido de sinal antes de você ver o lote e os documentos.

• Nenhuma obra na rua

  Sem água, energia ou ruas abertas, e sem previsão no projeto.

• Sem empresa nem escritório

  Não informa o CNPJ da empresa nem um endereço para visitar.

É crime vender lote irregular?

Sim. A Lei 6.766/79 trata como crime fazer loteamento sem autorização ou em desacordo com o projeto aprovado. A mesma lei proíbe vender lote de loteamento que não foi registrado.

Quem fiscaliza o loteamento irregular

Três instituições cuidam do loteamento, cada uma no seu papel.

• Prefeitura

  Aprova o projeto, acompanha as obras e pode embargar um loteamento irregular.

• Cartório de Registro de Imóveis

  Só registra o loteamento com aprovação e documentação completa.

• Ministério Público

  Pode entrar com ação contra o loteador para proteger os compradores.

Exemplo real: os documentos dos dois loteamentos da Alphatropical

Para mostrar como o checklist funciona na prática, aplicamos os mesmos critérios aos dois bairros planejados da Alphatropical Empreendimentos Imobiliários.

Os registros completos estão na página Sobre a Alphatropical. Para conhecer cada bairro, veja o Loteamento Morada do Valle, em Teófilo Otoni, e o Residencial Santa Mônica, em Planaltina de Goiás. Se você pensa em construir com a Caixa, veja também como funciona o financiamento da Caixa para terreno e construção.

Perguntas frequentes